임차인이 보증금을 반환받으려면 “임대차계약이 종료되어야” 합니다. 따라서 존속기간의 만료, 일방의 해지 통고 등 어느 사유로든 일단 임대차가 종료되어야 보증금 반환을 구할 수 있습니다.
여기서 주의해야 할 점이 주택임대차보호법상 “묵시적 갱신” 제도입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 의하면 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 즉, 임대차 기간 만료 2개월 전까지 갱신거절이나 해지의 의사를 통지하지 않으면 계약은 “묵시적으로 갱신”되고, 이 경우 갱신된 존속기간 2년 도중에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있기는 하나(동법 제6조의2) 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하므로, 결과적으로 임대차 종료를 전제로 보증금을 반환받을 수 있는 시기가 상당히 늦춰질 수밖에 없습니다.
결국, 임대차계약이 자동으로 갱신되는 것을 원치 않으신다면 늦어도 기간 만료 2개월 전까지 갱신거절 내지 해지의 의사를 명확히 표시하셔야 합니다. 해지의 의사표시는 구두로도 가능하기는 하나, 추후 법적 분쟁에서 상대방이 다툴 경우를 대비해서 가급적이면 문자, 카톡, 이메일, 통화 녹취 등 그에 대한 자료를 남겨놓으실 필요가 있습니다.
보증금을 반환받지 못한 상황에서 부득이하게 임차인이 먼저 집에서 퇴거하여 이사를 가야하는 상황이 있을 수도 있습니다. 그러나 이때 꼭 주의해야 할 점이, 임차인이 퇴거 및 이사하여 집에 대한 점유를 상실하고 전입신고를 이전하게 되면, 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 된다는 점입니다. 미회수 보증금에 대한 권리를 보호하기 위한 안전장치를 사실상 잃어버리게 되는 것이므로, 보증금을 다 돌려받지 못한 상황에서 무심코 이사를 가버리면 추후에 보증금 회수에 큰 어려움을 겪으실 수 있습니다. 이럴 땐 반드시 “임차권등기명령신청"을 하시고, ”임차권등기가 완료가 된 이후“에 퇴거 및 전입신고 이전을 하셔야 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하실 수 있습니다.
소송을 제기하기 전에 우선 내용증명을 통해 임대차계약의 종료(또는 종료 예정) 사실, 보증금 액수, 임차인의 퇴거(예정) 사실, 반환 기한, 반환 계좌 등을 명시하여 보증금 반환을 최고하고, 기한 내 반환하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 의사를 분명히 밝히는 것이 좋습니다. 이를 통해 공식적으로 임대인에게 보증금 반환을 요구한 기록을 남길 수 있고, 보증금 미반환 사실에 대한 중요한 증거로도 활용할 수 있습니다.
보증금반환청구소송을 제기하기에 앞서 추후의 강제집행을 보전하기 위해 임대인의 재산(계좌, 부동산 등)에 가압류를 신청할 수 있습니다. 특히 임대인이 재산을 빼돌리거나 은닉할 우려가 있다면 더욱 가압류 신청이 필요합니다.
비교적 간이하고 신속하게 집행권원을 확보하는 방법으로 지급명령신청도 고려해볼 수 있습니다. 채무자인 임대인이 지급명령정본을 송달받은 날로부터 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 그대로 확정되므로 이를 집행권원으로 하여 강제집행이 가능합니다. 그러나 채무자가 기한 내에 이의할 경우 통상의 민사소송으로 전환된다는 점을 감안하여, 채무자가 이의신청할 가능성이 높다면 처음부터 보증금반환청구소송을, 가능성이 낮다면 지급명령신청부터 하는 것을 권장합니다.
보증금반환청구소송에서 승소하기 위해선 "임대차계약서, 보증금 지급 증빙자료, 임대차계약의 종료를 입증할 자료, 보증금 반환요구 내역 등 보증금반환청구권의 존재를 입증할 증거들"을 잘 확보하여 제출해야 합니다. 증거재판주의에 따라 증거에 입각하여 재판이 이루어지므로 증거 없는 주장은 아무런 의미가 없습니다.
일반적으로 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 동시이행관계이므로, 통상 상환이행 판결이 내려지는 경우가 많습니다. 만약 임차인이 먼저 퇴거하는 등으로 인도의무를 이미 이행했다면 보증금 반환의 지연에 따른 지연손해금까지 구할 수 있는데, 집을 인도한 다음날부터 소장 부본 송달시까지는 민사 법정이율 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법상 연 12%에 의한 지연손해금까지도 함께 청구할 수 있습니다.
보증금반환청구소송은 통상적으로 6개월 ~ 1년 정도 걸리는 경우가 많은데, 소요기간은 사실관계와 쟁점이 얼마나 복잡한지, 상대방이 적극적으로 다투는지 등 개별 상황에 따라 천차만별입니다. 소송에서 승소하면 그 확정판결을 집행권원으로 하여 강제집행을 하여 보증금 회수의 목적을 달성할 수 있게 됩니다.
임대인이 보증금 반환을 차일피일 미루고 연락조차 잘 되지 않는 상황에서, 임차인이 복잡하고 까다로운 소송절차를 직접 진행하는 것은 현실적으로 벅찰 수밖에 없습니다. 혼자서는 막막한 보증금 반환도, 경험 많은 전문가의 든든한 조력이 있다면 한결 수월하고 신속하게, 확실하게 회수할 수 있습니다. 임대차보증금 분쟁과 관련하여 많은 경험과 전문성을 쌓아온 법무법인 세잎은 의뢰인의 보증금 권리를 끝까지 확실하게 지켜드립니다.