[건설·부동산 기성고·위약금 청구 분쟁 성공사례]

 

“계약 범위·기성고 분석·위약금 법리까지, 정교한 설계로 원심 변경 판결을 이끌어낸 위약금 청구 사건”

 

대규모 개발사업·건축 인허가·시행사 선정까지 포함된 종합개발용역계약은 계약 범위가 광범위하고, 실제 기성고(진행 공정), 비용 지출, 위약금 산정 논리가 복잡해 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

 

이번 사례는 토지 개발 컨설팅 용역계약 파기에 따른 위약금 청구 사건에서, 계약 해석·약관규제법·건설산업기본법·손해배상 예정 감액 법리까지 총체적으로 다투어 건설 용역대금 뿐만 아니라 계약 파기에 대한 위약금 지급 판결을 이끌어낸 법무법인 세잎 이예슬 대표변호사의 성공사례입니다.

 

(※ 모든 개인정보·지명·기업명은 익명 처리·재구성되었습니다.)

 

 

의뢰인 A(원고)는 인천 서구 일대 공장용지·잡종지의 개발을 위해 종합 컨설팅 및 개발 업무대행을 수행해온 전문가였습니다. 토지 소유자인 B(피고)는 A에게 다음과 같은 업무를 포함한 업무대행용역계약을 체결했습니다.

 

• 설계 및 기초조사

• 건축·개발 인허가 대행

• 시공사 선정 및 관리

• 건설·토목공사 전반의 시행·시공 업무 대행

 

A는 실제로 건축허가 취득, 착공신고필증 확보까지 완료하며 계약을 성실히 수행했습니다. 또한 설계·기초조사용역 금액은 합의에 따라 조정되었고, B는 그중 일부만 지급했습니다.

 

그러나 그 후 B는 일방적으로 계약을 파기하고 다른 건축사·시공사와 토목·신축공사를 완료했습니다. 이에 따라 A는 미지급 잔금 및 위약금 지급을 청구했고, B는 계약 범위·무효·약관규제법 적용 등을 주장하며 다투었습니다.

 

 

 

 

(1) ‘건축허가 대행만의 계약’인지, ‘시행·시공까지 포함된 종합개발계약’인지

 

B는 “계약은 단순한 허가 대행 업무일 뿐이며, 건축·시공 업무는 포함되지 않는다”며 계약상 의무 불이행을 주장했습니다.

그러나 이예슬 변호사는 다음 증거들을 바탕으로 계약은 종합 개발·시행·시공 대행 계약임을 명확히 입증했습니다.

• 계약서에 명시된 “시공사의 결정 및 시공”, “시행·시공사 업무대행 일체” 문구

• 허가 취득 후 실제 착공신고 절차까지 진행된 사실

• 계약 체결 경위 및 당사자의 진정한 의사

법원은 문언·경위·실제 업무 수행 상황을 종합해, A의 해석이 타당하다고 인정했습니다.

 

 

(2) 피고의 계약 파기가 ‘의무 이행 거절’에 해당하는지 여부

이예슬 변호사는 피고가:

• 제3자에게 시공을 맡겨 공사를 완료한 점

• 더 이상 원고의 업무를 수용할 수 없다는 태도를 명백히 보인 점
  을 근거로 의무 이행 거절(채무불이행)을 강하게 주장했습니다.

법원 역시 “피고의 행위는 계약을 이행할 의사가 없음을 명백히 드러낸 것”으로 판단했습니다.

 

➡️ 따라서 피고는 위약금 지급의무를 부담함이 원칙이라는 점이 인정되었습니다.

 

 

(3) 약관규제법 위반 주장 배척 – 개별 교섭 존재 입증

 

피고는 “계약은 원고가 미리 마련한 약관이며, 위약금 조항은 무효”라고 항변했습니다.

이예슬 변호사는 다음을 입증했습니다:

• 계약 내용은 다수의 토지 소유자와 개별 상담·협의 후 확정된 내용

• 용역 범위·대금 산정·위약금 조항 모두 실제 협의를 거쳐 정해진 조항

법원은 해당 계약서가 약관이 아니라 개별약정임을 인정하고, 약관규제법 적용 주장을 배척했습니다.

 

 

(4) 건설산업기본법 위반 주장 배척 – ‘건설업 직접 수행’ 요하지 않음

 

피고는 “원고는 건설업 등록이 되어 있지 않으므로 계약 자체가 무효”라고 주장했습니다.

그러나 세잎은 다음 법리를 제시했습니다:

• 건설업을 수행한다는 것은 반드시 직접 시공해야만 하는 것이 아닌 경우임을 적절히 주장

법원은 원고의 의무는 직접 시공이 아니어서 계약이 무효가 아니라는 판단을 내렸습니다.

 

 

(5) 위약금 감액 – 감액 폭 최소화 전략

 

핵심은 위약금 전액을 청구했으나 감액 여부가 쟁점이 된 부분이었습니다.

법원은 위약금 조항을:

• 원칙적으로 유효하나,

• 손해배상 예정액으로서 ‘부당하게 과다할 경우’ 감액 가능(민법 제398조 제2항)
  으로 보았습니다.

 

 

그러나 세잎은 감액 폭을 최소화하기 위해 다음을 강조했습니다:

• 원고가 실제로 허가·착공까지 완료한 점

• 계약 체결 시 당사자 지위는 대등했다는 점

• 위약금 약정의 필요성(무단 이탈 방지, 개발의 통일성 유지)

• 원고의 실제 업무 수행 정도와 투입 노력

 

 

결국 법원은 피고의 주장처럼 위약금을 전부 무효로 보지 않고, 적정한 수준인 소액만 감액 후 인정했습니다.

➡️ 이는 통상적 감액 기준을 고려할 때 상당히 유리한 결과입니다.

 

 

 

법원은 피고가 원고에게 미지급 용역대금과 위약금을 지급하라고 판결하였습니다.

 

즉, 계약 해석·의무 이행·약관성·건설산업기본법·위약금 규정 등 복잡한 법리가 얽힌 사건에서, 원고에게 유리한 핵심 부분(위약금 인정)을 지켜낸 판결입니다.

 

원고는 피고의 계약 위반에 대해 실질적 배상을 확보했고, 법원은 원고의 업무범위·실질적 기여를 명확히 인정했습니다.

 

 

(1) 개발·시행·시공이 결합된 용역계약은 계약 해석이 승부를 가른다

문언·경위·실제 업무 수행 정도 등 다층적 분석이 필요하며, 전문 변호인 없이는 불리하게 판단될 위험이 높습니다.

 

 

(2) 위약금 감액을 막거나 최소화하려면 기성고·업무수행 실적 증명이 핵심

• 인허가 취득,

• 착공 단계 돌입,

• 시공사 협의,

• 개발 계획 수립 등
  실제 수행 정도가 감액 범위 결정에 절대적 영향을 줍니다.

 

 

(3) 약관규제법 적용 여부는 ‘개별 교섭 입증’이 중요

 

개별 협의의 흔적(문자, 회의록, 조정 과정)을 잘 보관해야 분쟁 시 유리합니다.

 

(4) 건설산업기본법 위반 주장은 흔히 하지만 주장과 방어에 전략이 필요합니다, 정교한 법리구성이 핵심입니다.

 

 

 

세잎의 변호사단은 다수의 건설사·시행사·정비사업조합·도시개발조합을 대리하며 축적한 경험을 바탕으로, 복잡한 개발계약 분쟁에서 최소의 감액·최대의 인정을 이끌어낸 검증된 역량을 보유하고 있습니다.

 

계약 파기·기성고 분쟁·위약금 감액 분쟁에 직면하셨다면, 반드시 초기 단계부터 전문 변호인의 조력을 받으시기 바랍니다.

 

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 구체적 사건은 반드시 전문 변호사와 상의하시기 바랍니다.